Mutuo: 8 consigli per scegliere al meglio

Scegliere un mutuo non è un’impresa facile, specialmente quando si affronta per la prima volta l’acquisto di una casa e si ha poca confidenza con economia e finanza. 

 Ma quali sono i punti essenziali da cui partire, per valutare di assicurarsi la scelta più conveniente?

 

✓ Analizzare la tua posizione.

Prima di iniziare le ricerche e le pratiche per ottenere un mutuo, è bene fare mente locale sulla propria situazione economica e finanziaria. È importante fare un’analisi e verificare di avere i requisiti economici per accedere ad un mutuo e non rischiare di vedere bocciata la propria richiesta. La Banca infatti, per decidere se erogare o meno un mutuo, valuta la situazione reddituale di ogni richiedente per assicurarsi che sia in grado di sostenere l’impegno economico:

  • la Banca verifica che gli impegni finanziari presi dal cliente non superino il 30-35% del suo reddito mensile;
  • non prende in considerazione i redditi percepiti, non ufficiali, come ad esempio le entrate derivanti da canoni di locazione non registrati o compensi ottenuti da contratti di lavoro atipici;
  • controlla l’eventuale possesso di partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento o la presenza o meno di un’eventuale storia di fallimenti.
  • Considerare le spese e i costi fissi del mutuo.

Quando si decide di stipulare un mutuo, infatti, ci sono costi fissi e variabili da considerare, ed importante:

  • Informarsi sulle spese di istruttoria richieste dalla Banca, optando per la soluzione più conveniente;
  • Mettere in conto le spese notarili, che possono variare in base al professionista scelto; 
  • Chiedere esplicitamente alla Banca se sono previste spese per la riscossione delle rate del mutuo e l’entità prevista.
  • Valutare i tassi d’interesse TAN e TAEG.

TAN: indica il “Tasso Annuo Nominale” e viene utilizzato per definire la tipologia di finanziamento. In parole semplici, il TAN è l’interesse puro che si paga sul capitale ricevuto in prestito, che viene ripartito su ogni rata in scadenza.

TAEG: sta per “Tasso Annuo Effettivo Globale” e rappresenta il costo totale del finanziamento, comprese tutte le spese obbligatorie: l’apertura e tenuta dei conti correnti, la gestione della pratica, i costi relativi alle operazioni di pagamento; fornendo l’indice di quanto costerà accendere il mutuo. Un documento informativo pre-contrattatuale molto utile per fare  il confronto con il costo del prestito necessario, con altri istituti di credito, prima di stipulare il contratto.

Inoltre è importante fare attenzione che il tasso proposto dalla Banca non sia un tasso promozionale o di ingresso, che quindi possa essere applicato solo alle prime rate. È necessario verificare sempre, quale sarà il tasso a regime normale. 

 

✓ Fare attenzione allo Spread

Essendo anche un indicatore economico dello stato di salute di un Paese, con le proprie oscillazioni, lo spread influenza inevitabilmente anche il mercato immobiliare. Maggiore è lo spread, maggiore è il rischio che una  Banca si assume quando concede un mutuo;  più basso è lo spread, minore è il rischio e più bassi saranno gli interessi applicati. Solo sommando i valori dello spred agli indici Euribor (per i mutui a tasso variabile) o Eurirs (per mutui a tasso fisso) si può determinare il tasso d’interesse “finale” del mutuo.

 

✓ Scegliere fra Tasso Fisso o Tasso Variabile?

Tasso fisso: se hai intenzione di accendere un mutuo a lunga scadenza – 20 o 30 anni –  il tasso fisso, la scelta più vantaggiosa. Questo tipo di finanziamento consente di pianificare una spesa mensile con un importo bloccato per diversi anni, mettendoti al riparo da possibili fluttuazioni future. 

Tasso Variabile: se hai intenzione di accendere un mutuo a scadenza breve – massimo 10 anni – scegli un finanziamento a tasso variabile. I costi di un finanziamento breve, sono infatti maggiormente prevedibili e anche pianificabili in termini di piano di ammortamento. Chi accende un mutuo a tasso variabile, sfrutta inoltre lo sconto dovuto con l’applicazione di un tasso d’interesse inferiore rispetto al mutuo a tasso fisso, per un periodo di tempo sufficiente a compensare un eventuale futuro aumento dei tassi.

 

✓ Rinegoziare il mutuo con la Banca per “cavalcare il tasso”

Quando tra il momento della stipula e quello successivo vi è una riduzione del costo del denaro o per altre esigenze, i clienti possono rinegoziare le condizioni contrattuali iniziali con propria Banca, optando per condizioni del mutuo più favorevoli. Oltre a cambiare il tasso di interesse, si potrà chiedere di cambiare la durata del mutuo, riducendo il periodo del piano di ammortamento o allungandolo, qualora, ad esempio, il mutuatario preferisca ridurre l’importo delle rate mensili. La rinegoziazione non pregiudica le eventuali agevolazioni fiscali in essere. Dunque l’utente continuerà ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al momento della stipula del contratto di mutuo originario. 

 

✓ Non escludere la surroga del mutuo.

La surroga del mutuo rappresenta la possibilità data al cliente di trasferire a costo zero un mutuo già attivo da una banca a un’altra; Il prestito, che mantiene lo stesso importo e garanzie, può essere ridiscusso con un nuovo Istituto di credito, e risultare più conveniente per le condizioni e i tassi applicati. Per risparmiare, quindi, o perché la propria Banca non acconsente ad una “rinegoziazione” del contratto, si può scegliere volontariamente , di spostare il mutuo. L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.  Per “bilaterale” s’intende la  stipula del nuovo contratto di mutuo tra il debitore e la nuova Banca, mentre la surroga  trilaterale è un contratto tra la Banca originaria, la nuova Banca e l’utente. Il contratto Trilaterale, contemplerà le nuove condizioni del mutuo e l’estinzione del contratto con la prima banca, che però continuerà ad essere la garanzia per questo nuovo contratto.        

                           

✓ Informarsi in anticipo sulle agevolazioni fiscali.

Un’importante occasione di risparmio può essere colta, tenendo in considerazione le agevolazioni valide per l’anno in corso, per esempio il Bonus Prima Casa, con agevolazioni per l’acquisto, che la legge di bilancio ha confermato anche per il 2019 . 

Innanzitutto, chiedi informazioni agli esperti di RomagnaCase, potrai conoscere subito, quali sono i requisiti che devi avere per beneficiare del Bonus e quali caratteristiche deve avere l’immobile che vorresti acquistare, ti sarà suggerita la scelta più vantaggiosa possibile e il percorso su misura per te.

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