Il Contratto preliminare di compravendita

Ogni cliente che varca la soglia della nostra agenzia porta con sé una storia. 

Pochi giorni fa è entrata una persona, che chiameremo il Signor M., che si era appena vista sfumare un acquisto con un privato. L’immobile che M. aveva scelto, insieme alla sua famiglia - dopo varie visite e diversi incontri con il proprietario, dopo che era stato preso un accordo sul prezzo - a pochi giorni dalla firma del contratto di compravendita era stato venduto a un altro acquirente. Ti lascio immaginare il rammarico del Signor M. che già sentiva suo quell’immobile.

Da qui la domanda:
“C’è una forma di tutela per evitare situazioni di questo genere?”
“C’è un modo per evitare che uno dei due soggetti della compravendita si tiri indietro prima della stipula del contratto di compravendita?”


La risposta è Sì e ha un nome: contratto preliminare di compravendita.

Cos’è il contratto preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un accordo tra venditore e compratore, da stipularsi in forma scritta, con il quale entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.

Mentre la proposta di acquisto, finché non viene controfirmata, è vincolante solo per l’acquirente (non impegna il venditore) il preliminare vincola entrambe le parti.

Con il contratto preliminare infatti il proprietario dell'immobile, denominato parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all'altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà dell'immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto stesso.

All’interno del preliminare possono essere previsti impegni più ampi, che non sono previsti in una proposta, ad esempio la consegna pre o post rogito.
Il preliminare può avere inoltre vincoli al mutuo e alla vendita di un immobile, questo come forma di tutela nei confronti del venditore, che potrebbe dover aspettare del tempo prima della conclusione effettiva, e nei confronti dell’acquirente, perché vi è il pagamento di una caparra. 

Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma del contratto di compravendita. 

La registrazione del contratto preliminare

Per essere considerato valido, il contratto preliminare di compravendita va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione (o entro 30 giorni, se stipulato con atto notarile).

Per la registrazione sono dovute:
  • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita per l’imposta di registro fissa.
  • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. 

La trascrizione del contratto preliminare

Come abbiamo visto la stipula del contratto preliminare mette in essere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, ma non determina il trasferimento della proprietà.

Cosa significa questo?
L’immobile, fino alla firma del contratto di compravendita è di proprietà del venditore.
Potrebbe quindi accadere che, nonostante il “compromesso”, lo stesso immobile venga venduto ad altra persona (ricordi il Signor M.!?) oppure che il venditore costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o ancora può succedere che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.

Cosa può fare in questo caso la parte acquirente?
In assenza della trascrizione il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Come evitare di trovarsi in questa situazione?
La legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

Grazie a questo strumento eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
La trascrizione dà quindi una maggiore tutela all’acquirente.

Da Romagna Case la trascrizione viene sempre fatta nel caso di acquisti di nuove costruzioni per tutelare l’acquirente ed esempio da eventuali problemi della ditta costruttrice.

Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

La tutela nel caso di inadempimento

Che succede se una delle sue parti viene meno al contratto preliminare?
La parte “non inadempiente” può agire giudizialmente, ai sensi dell’art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso.
Questa azione consente alla parte adempiente di convenire in giudizio l’altra parte e ottenere una sentenza che si “sostituisca” al consenso della parte inadempiente. 

È possibile inoltre richiedere un risarcimento del danno.

Il preliminare di compravendita: chi lo stipula?

Il preliminare può essere fatto dal notaio o in agenzia immobiliare.
Come previsto dalla Cassazione Civile 30.11.2015 n. 24397 la provvigione prevista per l’Agenzia Immobiliare è da corrispondere con la stipula del preliminare.

Noi di Romagna Case, per garantire una maggiore tutela dei nostri clienti (compratori e venditori) offriamo il preliminare come servizio gratuito

Essendo il preliminare un accordo che impegna entrambe le parti alla stipula del contratto di compravendita il lavoro dell’agente immobiliare, in molti casi, si conclude con questo passaggio ma a noi di Romagna Case non piace lasciar soli i nostri clienti! Ogni cliente Romagna Case e ogni compravendita che avviene con la nostra agenzia viene seguita fino alla firma del rogito.

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