Cosa chiedere e quali documenti controllare se si desidera comprare un immobile

Hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni?
Hai deciso di effettuare un investimento immobiliare e pensi di aver trovato l’immobile giusto?

L’acquisto di un immobile, nella vita di una persona, è una tappa davvero molto importante: sia che si tratti della prima casa in cui abitare, sia che si tratti di un secondo acquisto o di un acquisto a fini di investimento.

Il consiglio Romagna Case è: "non fermarti alle “apparenze” ma fai domande, quante più possibili, e attenzione a richiedere i documenti giusti."

Per quanto riguarda cosa chiedere abbiamo pensato di scrivere questa piccola guida con le più importanti domande da fare quando si desidera acquistare un immobile.

Conformità catastale e urbanistica

Tra le prime e più importanti domande da fare c’è: “L’immobile è conforme sia al catasto che urbanisticamente?”

A volte è possibile che l’immobile che si desidera acquistare presenti difformità rispetto alle planimetrie depositate al catasto oppure in comune o, nel peggiore dei casi, può succedere che ci sia stato abuso edilizio. Nel caso di difformità spesso si tratta di cose semplici e facilmente risolvibili. In ogni caso è bene richiedere la giusta documentazione per essere al corrente della situazione.
Iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli 

Accertarsi che non vi siano trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (es. ipoteche) a gravare sull’immobile è fondamentale per essere sicuri che nessun soggetto terzo abbia dei diritti sull’immobile stesso. 

Lavori straordinari

Se sei interessato a un appartamento in un condominio una delle prime cose da fare è chiedere informazioni sullo stato del palazzo e se sono previsti dei lavori di ristrutturazione. 
Ricorda che se sono previsti dei lavori, e questi saranno approvati dopo il tuo acquisto, sarai anche tu a dover pagare la relativa quota. Al contrario invece, per interventi deliberati antecedentemente la stipula del contratto di vendita, sarà il proprietario a dover sostenere i relativi oneri, salvo accordi diversi.

Impianti e altre certificazioni

Chiedere la conformità degli impianti e il relativo stato è una domanda che ti permetterà di mettere in conto eventuali altre spese da effettuare successivamente l’acquisto. Gli impianti sono infatti un tipo di intervento piuttosto invasivo e i costi potrebbero anche essere elevati.

Non dimenticare però che la legge prevede, per gli immobile usati, un acquisto “visto e piaciuto” quindi senza garanzie degli impianti da parte del venditore. Richiedere certificazioni e conformità riguardanti gli impianti ti potrebbe quindi essere utile per trattare sul prezzo ma non sono certificazione obbligatorie e non è compito del proprietario provvedere a spese relative agli impianti.

Un certificato che invece è obbligatorio avere, per proseguire con la vendita/acquisto di un immobile, è l’attestato di prestazione energetica (APE)
L'APE sintetizza il livello di efficienza energetica di un bene immobile e riporta tutte le informazioni riguardanti le prestazioni energetiche di un edificio.
(Per maggiori informazioni riguardanti il certificato APE clicca qui e leggi l’articolo dedicato)

Informazioni utili alla trattativa

Ai fini della trattativa ci sono domande che potrebbero giovare a tuo favore per trattare sul prezzo
Questo è un consiglio di esperti del mestiere da tenere sempre in mente … parola di Romagna Case. 

Domande come “Da quanto tempo l’immobile è in vendita” “Come mai si desidera vendere” “Entro quanto tempo si desidera concludere la vendita” ti aiuteranno a capire qualcosa in più sulle esigenze del venditore e sullo stato dell’immobile, questo potrebbe giocare a tuo favore durante la trattativa.

Bene!
Ora che conosci le principali domande da fare nel momento in cui decidi di compiere il grande passo di acquistare un immobile è giunto il momento di parlare anche di documenti.

Sì perché le giuste domande non bastano.
Ci sono documenti che è obbligatorio richiedere e risposte che è bene vengano supportate dal possesso dalle relative documentazioni.

Analisi documentale

Con il termine analisi documentale si intende proprio la presa visione e l’analisi di tutta la documentazione relativa all’immobile.
Sono molteplici i documenti e le analisi da eseguire per effettuare una compravendita sicura. 

Guardiamo insieme quali.

Atto di provenienza
L’atto di provenienza di un immobile è il documento ufficiale mediante il quale il venditore ha acquisito la proprietà dell’immobile (rogito, dichiarazione di successione, decreto di trasferimento, usucapione…) e certifica la legittimità di disposizione del diritto reale del proprietario su quel bene.

Ultima pratica urbanistica presentata
Attraverso questo documento potrai assicurarti che la casa, così come si presenta, corrisponde alla planimetria presente in comune.

Planimetria e visura catastale

La visura catastale consente di verificare i dati catastali di un immobile come registrati nell'archivio del Catasto. La visura catastale è un documento rilasciato dall'Agenzia del Territorio, tale documento individua l’esatta ubicazione di un bene immobile sito in Italia attraverso i dati identificativi catastali.

APE (Attestato di prestazione energetica)
L’attestato di prestazione energetica (APE) è un documento che contiene le caratteristiche energetiche di un edificio. Va presentato ogniqualvolta si procede a un atto di compravendita, donazione o di locazione di un immobile.

Visura ipotecaria
La visura ipotecaria, chiamata anche visura ipocatastale o accertamento immobiliare,  è davvero importante. Può essere effettuata sia su immobile (fabbricato o terreno) sia su soggetto intestatario dell’immobile e serve a verificare che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti, vincoli ecc. evitando così di avere brutte sorprese.

Se l’immobile che desideri acquistare fa parte di un condominio è inoltre bene chiedere le seguenti documentazioni:

Piano di ripartizione spese condominiali
Un prospetto nel quale la somma complessiva della spesa o delle spese è suddivisa tra tutti i condòmini.

Verbali delle ultime assemblee condominiali
Il verbale di assemblea è il documento formale dove sono riportate, riassuntivamente, le attività poste in essere nel corso dell’assemblea e quelle giuridicamente rilevanti.  Richiedere questo documento ti consentirà di sapere se l’assemblea condominiale sta valutando eventuali lavori da effettuare. 

Alcuni documenti però, come ad esempio i verbali di assemblea e la visura ipotecaria non è detto vengano rilasciati se richiesti dopo una semplice visita, spesso gli amministratori o i proprietari li rilasciano solo se in presenza di una proposta di acquisto, o comunque per acquirenti strettamente interessati 

Come vedi sono molti gli aspetti da tenere in considerazione quando si desidera fare un acquisto importante come quello di una casa, per questo è sempre buona norma affidarsi a un professionista dell’immobiliare in grado di guidarti verso la scelta migliore e verso un acquisto sicuro.

Se sei un venditore ecco il consiglio Romagna Case!
Non tutti lo sanno ma le piantine e le documentazioni che hanno valore sono quelle comunali. 

In caso di incongruenza tra piantina catastale e comunale se la piantina corretta è quella depositata al comune si procede con una semplice variazione in catasto. In caso contrario invece sarà necessario procedere con una pratica comunale, per regolarizzare oppure procedere con una sanatoria. Questo procedimento quindi potrebbe prevedere degli oneri.

Ecco il nostro consiglio!
Se hai deciso di mettere in vendita un immobile procedi subilo con la verifica, in modo tale da prevedere eventuali costi riguardanti le irregolarità e preventivarle nel prezzo di vendita.

Per maggiori informazioni sulla vendita e l’acquisto di un immobile contattaci.

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