Cambio di destinazione d’uso: i vantaggi negli investimenti immobiliari

Se stai valutando un investimento immobiliare, o se tra i tuoi progetti futuri c’è l’acquisto di un immobile, avrai sicuramente sentito parlare di cambio di destinazione d’uso.

Nel campo degli investimenti immobiliari il cambio di destinazione d’uso può rappresentare un’interessante opportunità perché potrebbe aumentare il valore di una proprietà immobiliare con il conseguente aumento del rendimento dell’investimento stesso. 

Ma andiamo con ordine.

Cos’è la destinazione d’uso?

Con destinazione d’uso si intende l’utilizzo che l’ordinamento urbanistico attribuisce e riconosce a un immobile rispondendo alla domanda:
“Per cosa viene utilizzata questa determinata proprietà immobiliare?”

Per fare un esempio due delle principali categorie d’uso sono residenziale e commerciale. Se hai acquistato un immobile a uso commerciale e vuoi realizzare con esso degli appartamenti dovrai cambiare quindi la destinazione d’uso.

Se ti stai chiedendo se destinazione d’uso e categoria catastale sono la stessa cosa la risposta è: No.
Spesso le due cose vengono confuse ma la categoria catastale da una indicazione dell’uso dell’immobile ai fini fiscali e non urbanistici.

È importante sapere che quando si cambia la destinazione d’uso di un immobile la variazione va fatta sia a livello urbanistico che catastale.

Quali sono le categorie d’uso?

Le categorie funzionali urbanistiche (quelle catastali ricordiamo che sono differenti) a cui fare riferimento per la classificazione degli immobili sono stabilite dalla legge e sono cinque:

A) Residenziale
Abitazioni di qualsiasi genere e natura. In questa categoria sono le abitazioni utilizzate in modo promiscuo (studio professionale o abitazione - affittacamere) a patto che la prevalente superficie dell'unità sia adibita a uso abitativo.

A-bis) Turistico-ricettiva
Rappresenta una sotto categoria della categoria A e riguarda alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere.

B) Produttiva e direzionale
Fanno parte di questa categoria tutte le attività finalizzate alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali come industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini e imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie. Ne fanno altresì parte banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere.

C) Commerciale
Questa categoria comprende tutte le attività commerciali di piccola e grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

D) Agricola e funzioni connesse ai sensi di legge
Questa categoria è riservata ad immobili destinati alla produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi

Cos’è il cambio di destinazione d’uso?

Come anticipato sopra attraverso il cambio di destinazione d’uso è possibile acquistare un immobile destinato a un utilizzo e trasformarlo. 

A questo punto potrebbe passarti per la mente la domanda:
“perché dovrei acquistare un immobile per poi cambiare destinazione?”

La risposta è: 
Perché potrebbe essere conveniente!

In un investimento immobiliare è possibile, cambiando la destinazione d’uso, aumentare il valore della proprietà. Infatti, nella maggior parte delle città italiane, le abitazioni hanno un valore più alto e un mercato più florido rispetto a immobili commerciali. Acquistare quindi un immobile commerciale, in una zona di nostro interesse, per poi trasformarlo in un immobile a uso abitativo può rendere il nostro investimento più profittevole. 

Perché? Te lo spieghiamo subito! 

L’immobile sarà acquistato a un prezzo inferiore e con il cambio di destinazione d’uso aumenterà il suo valore.

Attenzione!
Non è una regola che vale per tutte le zone e tutte le città!

Può infatti essere vero anche il contrario. 
A seconda della zona, prendiamo come esempio un centro storico, un appartamento destinato residenziale se trasformato in commerciale/ufficio potrà rendere in affitto molto di più.

Inoltre, ai fini del cambio di destinazione d’uso, è importante verificare i requisiti dell’immobile, non tutti gli immobili infatti sono in grado di soddisfare tutti i requisiti per la trasformazione.

Altra cosa da tenere in considerazione sono gli eventuali lavori da realizzare sull’immobile.
Il passaggio di destinazione d’uso potrebbe richiede infatti dei lavori di modifica i quali, in alcuni casi, potrebbero essere particolarmente onerosi e questo potrebbe annullare il vantaggio di tale operazione.

Ultimo ma non ultimo ...
Il cambio di destinazione d’uso potrebbe avere un costo e, se lo si fa ai fini di investimento, è importante capire se questa operazione è conveniente.

Come sfruttare il cambio di destinazione d’uso per Investimenti immobiliari?

Hai dato un’occhiata agli immobili a destinazione commerciale?
Molto spesso questo tipo di proprietà ha un mercato e un valore ridotti rispetto agli immobili residenziali questo ti permetterà di effettuare un acquisto in una zona di tuo interesse, con metrature interessanti, a un prezzo minore o con un maggior margine di trattativa.

Grazie al cambio di destinazione d’uso è possibile realizzare ottime operazioni immobiliari sia in ottica di rivendita, sia in ottica di riqualificazione. 

Il nostro consiglio è quello di farti sempre affiancare da un professionista che possa darti, con certezza, se l’immobile che stai trattando può effettivamente essere soggetto a cambio d’uso e se l’operazione potrà effettivamente essere profittevole.

È importante tenere presente che ogni comune ha le sue regole e i piani regolatori possono cambiare ogni 5 anni. Essere seguiti da un professionista che conosce il territorio, il regolamento, gli uffici del comune e il mercato immobiliare è quindi fondamentale.

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